Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Nieuwe Steen (NSI)

1. New dawn 7 juni 2012 20:51

   auteur info

   • New dawn

     Lid sinds: 10 jun 2010

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1752

     Gegeven: 1630

   •    Aantal posts: 10.928

   NSI geeft zelf al aan dat de vraag naar winkels goed is. De kantorenmarkt daarentegen in Nederland heeft een enorm overaanbod.
   
   Omdat de winkels nog maar 28% vormen vd bezittingen is het verklaarbaar waarom de koers zo ver is gedaald. Door de fusie met Vastned Offices & industrial is het percentage winkels dramatisch gezakt. Aandeelhouders besloten daarop te verkopen.
   
   Bepaalde marktpartijen in commercieel onroerendgoed sluiten kantoorpanden in zijn geheel uit vanwege het cyclische karakter.
   
   Daar staat tegenover dat NSI de leegstand in haar kantoren laag heeft weten te houden. Maar ze bevinden zich in zwaar weer in die markt. Veel aandeelhouders namen daarom het zekere voor het onzekere.
   
   De koers is wellicht normaal door de markt ingeschat, vnl vanwege de onzekerheid of de leegstand niet zal oplopen.
   
   Uit hun jaarverslag van 2011:
   
   Winkels
   De A1-locaties blijven in trek. Het totaal aan belegd
   vermogen in winkelvastgoed bedraagt 28% van
   het totaal aan investeringen. In 2010 was dit nog
   39%. Op de winkelmarkt geldt dat er voldoende
   vraag is naar kwalitatief goede objecten, maar
   dat het aanbod hiervan beperkt is (zowel aan de
   beleggerszijde als aan de gebruikerszijde). Als er
   eenmaal vastgoed met een goede winkelformule
   wordt aangeboden op een A-locatie, dan is er
   voldoende vraag van beleggers en worden hier hoge
   prijzen voor betaald.
2. mjmj 7 juni 2012 22:10

   auteur info

   • mjmj

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 04 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1024

     Gegeven: 245

   •    Aantal posts: 9.875

   geloof je dit nu echt???? In deze tijden???
   
3. New dawn 8 juni 2012 08:25

   auteur info

   • New dawn

     Lid sinds: 10 jun 2010

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1752

     Gegeven: 1630

   •    Aantal posts: 10.928

   quote:

   mjmj schreef op 7 juni 2012 22:10:

   geloof je dit nu echt???? In deze tijden???
   
   

   Ja.
   
   Op goede locatie is er veel vraag.
   
   Het internet staat vol met deze info, en de maatschappijen melden het ook.
   Zelf zie ik in de stad ook niet veel leegstand op goede locatie.
   
   Winkelpanden die niet op goede locatie staan vertonen wel leegstand. Dat zijn vaak straten waar je het winkelende publiek niet ziet lopen.
   
   Op A-locatie is meestal alleen zg frictieleegstand, een huurder gaat weg waarna het pand leeg staat, dan komt er na een bepaalde tijd een nieuwe.
   
   De huren op A-locatie zijn niet goedkoop.
   
   
4. New dawn 8 juni 2012 08:55

   auteur info

   • New dawn

     Lid sinds: 10 jun 2010

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1752

     Gegeven: 1630

   •    Aantal posts: 10.928

   Nog even dit. Als een winkelier minder omzet krijgt heeft hij de mogelijkheid om direct minder mensen in te huren. De meesten werken tegenwoordig met oproepkrachten. Die staan niet in vaste dienst.
   
   Bij ketenzaken zie ik wel dat ook de fliaalleider gaat meehelpen, of na of voor werktijd dingen afwerkt zoals zendingen controleren en uitpakken, etc.
   
   
5. k2es 23 juni 2012 00:27

   auteur info

   • k2es

     Lid sinds: 08 aug 2003

     Laatste bezoek: 20 dec 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 88

     Gegeven: 388

   •    Aantal posts: 801

   Pensioenfondsen zouden denk ik graag (meer) beleggen in fondsen als NSI, echter zij worden gedwongen door de toezichthouders om zeer defensief te beleggen, d.w.z dus voornamelijk in (staats)obligaties, echter die leveren nu weinig op en of dat nou zo veilig is....
   
   Ik denk dat de beurs hierdoor in Nederland ook achter loopt, immers pensioenfondsen waren altijd grote aandelenkopers, mede dankzij de maandelijks geinde pensioenpremies die belegd moeten worden, nu mogen ze dat niet meer waardoor hun resultaten achterlopen en hun mogelijkheden om die achterstand in te lopen belemmerd worden door de overheid.
6. k2es 23 juni 2012 00:43

   auteur info

   • k2es

     Lid sinds: 08 aug 2003

     Laatste bezoek: 20 dec 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 88

     Gegeven: 388

   •    Aantal posts: 801

   Daarom zal het pensioen van vele Nederlanders achterblijven en/of ze moeten later met pensioen! De Nederlandse overheid is m.i. totaal verkeerd bezig met de pensioenfondsen. Ten eerste hanteren ze een rekenrente die veel te laag is waardoor de dekking te laag is, ten tweede dwingen ze de pensioenfondsen weg te blijven van de aandelenmarkt die nu zeer goede mogelijkheden biedt en ten derde zijn de pensioenfondsen in Nederland notabene ongeveer de rijkste van de hele wereld en zouden dus meer vrijheid moeten hebben om hun beleggingen te spreiden.
7. k2es 23 juni 2012 00:54

   auteur info

   • k2es

     Lid sinds: 08 aug 2003

     Laatste bezoek: 20 dec 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 88

     Gegeven: 388

   •    Aantal posts: 801

   Ik heb onlangs gelezen dat buitenlandse winkelbedrijven graag in Nederland zouden willen beginnen, maar dat het grote probleem is dat op A-lokaties (de grote winkelcentra en belangrijkste winkelstraten in grote steden) vrijwel geen grote winkels te huur zijn. Dat betekent dat bedrijven als NSI niet bang hoeven te zijn voor grote leegstand in hun winkelportefeuille. Vastned retail kondigde een tijd geleden aan zich daarom te willen concentreren op A-lokaties, zij hebben echter slechts ca. 50% van hun winkelbestand daar en dus nog een omslag te maken.
8. WillemM 23 juni 2012 09:19

   auteur info

   • WillemM

     Lid sinds: 16 jun 2012

     Laatste bezoek: 01 sep 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 53

     Gegeven: 93

   •    Aantal posts: 548

   NSI is in mijn ogen zelfs het meeste ondergewaardeerde fonds op de Nederlandse beurs! En naast de onderwaardering ook nog eens een superdividend: 5 jaar aanhouden en je hebt je investering al bijna terugverdiend alleen al aan dividend!!!
   
   Na goudmijnen is dit de beste investering voor de komende periode!
9. [verwijderd] 23 juni 2012 09:25

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Hmm schreef op 7 juni 2012 20:51:

   NSI geeft zelf al aan dat de vraag naar winkels goed is. De kantorenmarkt daarentegen in Nederland heeft een enorm overaanbod.
   
   Uit hun jaarverslag van 2011:
   
   Winkels
   De A1-locaties blijven in trek. Het totaal aan belegd
   vermogen in winkelvastgoed bedraagt 28% van
   het totaal aan investeringen. In 2010 was dit nog
   39%. Op de winkelmarkt geldt dat er voldoende
   vraag is naar kwalitatief goede objecten, maar
   dat het aanbod hiervan beperkt is (zowel aan de
   beleggerszijde als aan de gebruikerszijde). Als er
   eenmaal vastgoed met een goede winkelformule
   wordt aangeboden op een A-locatie, dan is er
   voldoende vraag van beleggers en worden hier hoge
   prijzen voor betaald.
   

   Hoeveel % van de panden staan leeg ?
   Hoeveel % daarvan minimaal 12 mnd ?
   Hoe is de leegstand financieel verantwoord in de boeken ?
   
10. [verwijderd] 5 juli 2012 10:44

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Ik denk dat NSI zeker naar de 9 kan op korte termijn. Als je naar het dividendverloop kijkt van de afgelopen jaren dan gaat er misschien slechts een paar cent vanaf en vergeet niet dat ze een ijzersterke winkelportfolio hebben en de kantoorportfolio van NSI (ex Vastned) heeft voornamelijk veel midden en klein dat al jaren opdezelfde plek zit en al jaren een goede relatie heeft met het bedrijf, met dank aan de oude Zeeman. Ik denk dus dat het dividend misschien wat verzwakt maar niet dramatisch.. En dan zit je dus op 9 euro per aandeel nog steeds op meer dan 12.5% wat zowel voor professionele als particulieren beleggers interessant is als de rente misschien vanmiddag weer lager gaat. De reden dat de koers zo is afgestraft naar de 6 heeft te maken met het feit sommige investeerders een kapitaalsverhoging verwachtte vanwege de schuldgraad maar dat zal nu niet meer zo snel verwacht worden aangezien ze hun Zwitserse portflio hebben verkocht, hierdoor zal een herfinanciering met de banken ook wel sneller gaan gebeuren. Dus nogmaal 9 euro zeker mogelijk en wie weet zelfs 10, daarboven lijkt me voorlopig niet, de professionele investeerders willen eerst meer herfinanciering zien en hoe de Vastned portflio zich houdt.. Een refinanciering en resultaten kunnen dus triggers zijn.
12. [verwijderd] 5 juli 2012 13:18

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    deja vu vorige crisis was vastned ook rond de 6.
    
13. Zilverduit 5 juli 2012 14:12

    auteur info

    • Zilverduit

      Lid sinds: 12 jul 2011

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 634

      Gegeven: 17

    •    Aantal posts: 1.339

    quote:

    k2es schreef op 23 juni 2012 00:27:

    Pensioenfondsen zouden denk ik graag (meer) beleggen in fondsen als NSI, echter zij worden gedwongen door de toezichthouders om zeer defensief te beleggen, d.w.z dus voornamelijk in (staats)obligaties, echter die leveren nu weinig op en of dat nou zo veilig is....
    
    Ik denk dat de beurs hierdoor in Nederland ook achter loopt, immers pensioenfondsen waren altijd grote aandelenkopers, mede dankzij de maandelijks geinde pensioenpremies die belegd moeten worden, nu mogen ze dat niet meer waardoor hun resultaten achterlopen en hun mogelijkheden om die achterstand in te lopen belemmerd worden door de overheid.
    

    Een heel goed punt wat je hier aangeeft. De "risicoaverse" beleggingen van pensioenfondsen en verzekeraars zijn momenteel zeker te bestempelen als uitermate risicovolle beleggingen. Het effectieve rendement op deze beleggingen is significant lager dan de verplichtingen die er tegenover staan.
14. k2es 11 juli 2012 10:42

    auteur info

    • k2es

      Lid sinds: 08 aug 2003

      Laatste bezoek: 20 dec 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 88

      Gegeven: 388

    •    Aantal posts: 801

    De bodem van NSI lag op 6 euro rond 1 juni j.l., sindsdien is de koers met ruim 20% gestegen! Nu ze 70% van hun Zwitserse vastgoed hebben verkocht en wat kleinere panden daalt de beleningsgraad volgens plan. Voor de kredietcrisis stond dit aandeel boven de 20! Zonder problemen moet NSI toch al gauw kunnen opstomen naar 14-15euro, dat is dus een verdubbeling t.o.v. de huidige, veel te lage koers, de k/w verhouding is thans slechts 7,3 (corio zit op 12,4, wereldhave 10,9)
15. k2es 11 juli 2012 11:14

    auteur info

    • k2es

      Lid sinds: 08 aug 2003

      Laatste bezoek: 20 dec 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 88

      Gegeven: 388

    •    Aantal posts: 801

    Ik las onlangs dat de beursgenoteerde vastgoedfondsen al flink hebben afgeschreven op hun leegstaande panden, waardoor veel ellende al verwerkt is in de balans en de koers. Bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen (met name veel kleinere c.v."s) is dat veel minder het geval en komt men bij verkoop en nieuwe leegstand tot onaangename situaties, waarbij men al blij mag zijn het ingelegde geld terug te krijgen, laat staan dat het beloofde dividend wordt uitbetaald. Daarom heb ik veel liever beursgenoteerde fondsen, want die kun je goed volgen, dankzij de beursverplichting belangrijke zaken te melden en regelmatig te rapporteren, en je kunt er meteen uitstappen als je dat wilt, bij niet-beursgenoteerde fondsen is dat laatste vrijwel onmogelijk.
16. New dawn 11 juli 2012 11:18

    auteur info

    • New dawn

      Lid sinds: 10 jun 2010

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1752

      Gegeven: 1630

    •    Aantal posts: 10.928

    quote:

    k2es schreef op 11 juli 2012 10:42:

    De bodem van NSI lag op 6 euro rond 1 juni j.l., sindsdien is de koers met ruim 20% gestegen! Nu ze 70% van hun Zwitserse vastgoed hebben verkocht en wat kleinere panden daalt de beleningsgraad volgens plan. Voor de kredietcrisis stond dit aandeel boven de 20! Zonder problemen moet NSI toch al gauw kunnen opstomen naar 14-15euro, dat is dus een verdubbeling t.o.v. de huidige, veel te lage koers, de k/w verhouding is thans slechts 7,3 (corio zit op 12,4, wereldhave 10,9)
    

    Voorlopig is de LT - trend nog steeds dalende.
    
    

    Bijlage:
17. New dawn 11 juli 2012 11:36

    auteur info

    • New dawn

      Lid sinds: 10 jun 2010

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1752

      Gegeven: 1630

    •    Aantal posts: 10.928

    In de jaarverslagen van NSI stond jaren lang dat zij er naar streefden om ongeveer een half om half portefeuille te hebben van winkel- en kantoorpanden. Deze strategie hebben ze helemaal verlaten met als gevolg dat de koers is gezakt.
    
    De waarde van het bedrijf is aanzienlijk gedaald, waardoor ze mogelijk in de toekomst worden opgekocht voor weinig geld.
    
    Jaren geleden wou de directie van Vastned, de bedrijven Retail en Offices & Industrial ook laten samengaan. Gelukkig hebben de aandeelhouders destijds daarvoor geen toestemming gegeven.
    
    
18. k2es 11 juli 2012 12:18

    auteur info

    • k2es

      Lid sinds: 08 aug 2003

      Laatste bezoek: 20 dec 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 88

      Gegeven: 388

    •    Aantal posts: 801

    Dat streven van NSI is er nog steeds volgens mij, alleen hebben ze door de overname van Vastned Offices (met 40% korting op de intrinsieke waarde) vorig jaar nu relatief meer kantoren, maar het is de bedoeling om op langere termijn weer 50% winkels te hebben. Het rendement op kantoren, mits verhuurd, lag altijd hoger dan winkels, dus dat kan voordelig zijn voor het dividend. NSI heeft veel ervaring met het verhuren van kantoren, ze zijn druk bezig om de leegstand van de van Vastned Offices overgenomen kantoren te verminderen. De intrinsieke waarde van NSI ligt op 12,86 euro, dus de huidige koers is veel te laag, maar dat heeft ook te maken met het pessimistische beurssentiment (kijk b.v. eens naar de koers van Delta Lloyd). Gaat de beurs weer omhoog dan zal NSI zeker ook stijgen.
19. New dawn 11 juli 2012 13:18

    auteur info

    • New dawn

      Lid sinds: 10 jun 2010

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1752

      Gegeven: 1630

    •    Aantal posts: 10.928

    quote:

    k2es schreef op 11 juli 2012 12:18:

    Dat streven van NSI is er nog steeds volgens mij, alleen hebben ze door de overname van Vastned Offices (met 40% korting op de intrinsieke waarde) vorig jaar nu relatief meer kantoren, maar het is de bedoeling om op langere termijn weer 50% winkels te hebben. Het rendement op kantoren, mits verhuurd, lag altijd hoger dan winkels, dus dat kan voordelig zijn voor het dividend. NSI heeft veel ervaring met het verhuren van kantoren, ze zijn druk bezig om de leegstand van de van Vastned Offices overgenomen kantoren te verminderen. De intrinsieke waarde van NSI ligt op 12,86 euro, dus de huidige koers is veel te laag, maar dat heeft ook te maken met het pessimistische beurssentiment (kijk b.v. eens naar de koers van Delta Lloyd). Gaat de beurs weer omhoog dan zal NSI zeker ook stijgen.
    

    De laatste keer dat ik contact met ze had, werd me gezegd dat ze niet in winkelpanden nu gingen investeren omdat de aanvangsrendementen hun te laag waren. Daarom kantoorpanden. Hoe lang kan het dan wel duren voor dat ze weer winkelpanden gaan aankopen ?
    
    Het zal dus van het herstel van de kantoorpanden afhangen wanneer ze dit weer gaan doen. Er zullen in Nederland ook panden worden gesloopt, of krijgen een andere bestemming, misschien helpt dat.
    
    De dienstverlenende sector met hun kantoren loopt niet bijster goed. Een keer zal het beter gaan, maar wanneer ? Wanneer de AEX/AMX gaat stijgen zal denk ik NSI ook gaan stijgen. Maar veel mooier is dat het directe resultaat weer zal gaan stijgen.
    
    De afgelopen periode heeft de directie de waarde van de aandeelhouders hun bezit zwaar verminderd. Ik ben ze sindsdien gaan wantrouwen. Wat hebbeb ze nog meer in petto...
20. k2es 12 juli 2012 09:56

    auteur info

    • k2es

      Lid sinds: 08 aug 2003

      Laatste bezoek: 20 dec 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 88

      Gegeven: 388

    •    Aantal posts: 801

    
    AFM: grote risicos bij vastgoedbelegging
    
    08:37 12-7-2012
    DEN HAAG (AFN) - Consumenten die beleggen in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, lopen grote risico’s. Dat blijkt uit een onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De beleggingen leveren vaak te weinig rendement op in verhouding tot het risico. Ook krijgen beleggers dikwijls te weinig informatie.
    
    De AFM heeft in de periode 2009 tot 2011 onderzoek gedaan bij 46 aanbieders. Bij een groot aantal was iets mis. In 67 gevallen moest de AFM maatregelen nemen, zoals het intrekken van vergunningen, het wegsturen van bestuurders of het doen van aangifte. Ze pleit ervoor om te bekijken of aanvullende wetgeving mogelijk is.
    
    Er zijn circa 60.000 particuliere beleggers in vastgoed. Ze hebben in totaal voor 5,5 miljard euro belegd.
    ----------
    Dit artikel geeft weer aan dat je veel beter in beursgenoteerde vastgoedfondsen kunt beleggen, van de rendementen die in prospectussen van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen staan blijken in de praktijk vrijwel niets te kloppen (weet ik uit eigen ervaring, je mag meestal al blij zijn als je na vele jaren je geld zonder winst of rente terugkrijgt). Bij de beursgenoteerde weet je wat nu het dividendrendement is en hoe hun trackrecord eruit ziet. NSI b.v. keert al meer dan 10 jaar elk kwartaal een zeer mooi dividend uit en heeft alle crises tot nu toe doorstaan. De directie van NSI heeft dit jaar extra aandelen uitgegeven om met name kantoren om te bouwen voor verhuur op flexbasis, zodat deze gemakkelijker verhuurd kunnen worden, een goede zaak lijkt mij. Hun grootste aandeelhouder, een vastgoedspecialist, die tevens voorzitter is van de raad van commissarissen van NSI, heeft een groot deel van deze aandelen gekocht, waaruit veel vertrouwen in NSI blijkt.
21. k2es 12 juli 2012 11:01

    auteur info

    • k2es

      Lid sinds: 08 aug 2003

      Laatste bezoek: 20 dec 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 88

      Gegeven: 388

    •    Aantal posts: 801

    aanvulling: de opbrengst van de extra aandelen is ook gebruikt voor uitbreiding van de bestaande winkelcentra.