Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2020

1. StefanCa 29 juni 2020 20:02

   auteur info

   • StefanCa

     Lid sinds: 27 apr 2020

     Laatste bezoek: 10 mei 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 22

     Gegeven: 4

   •    Aantal posts: 171

   quote:

   Marco1962 schreef op 29 juni 2020 19:30:

   Ik denk dat we van alles naar voren kunnen halen waarom de koers zo laag is. Maar het blijft het spel van vraag en aanbod van beleggers die de koers van het aandeel bepaald.
   Je hoeft dus alleen maar de vraag te beantwoorden, waarom is er op het moment zo weinig interesse in het ecp aandeel. En dan daarna maar hopen dat het sentiment verandert.
   
   

   I believe there are many that treat the real estate sector as a whole (individual investors or ETFs), without differentiating by company. So it takes a bit longer time for people to see the output (financial results and high level numbers) because they do not dig inputs into details as we do here.
2. StefanCa 29 juni 2020 20:20

   auteur info

   • StefanCa

     Lid sinds: 27 apr 2020

     Laatste bezoek: 10 mei 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 22

     Gegeven: 4

   •    Aantal posts: 171

   quote:

   NLvalue schreef op 29 juni 2020 18:41:

   So how do they keep it at 99% ..? my hypothesis is they use low base rents + high turnover based % to do so for the least attractive 10% of their sqM2 to get them in. And keep them in by raising rent and lower % turnover based.
   
   

   So if turnover goes down what is the outcome if we use this hypothesis?
   1. Business keeps going and retailers don't go bankrupt/move out. ECP will lose the ~2% of rent ( turnover-based), occupancy stays at 99%
   OR
   2. Business doesn't work out , they either go bankrupt or close the store -> ECP will lose ~2% (turnover based) + another percent (maybe 10% as you say - the fixed part of the rent), occupancy drops, maybe significantly
3. Branco P 29 juni 2020 21:35

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   NL Value kennelijk heb jij jouw twijfels bij een bezetting van 99% bij ECP? En daarvoor zoek jij dan een verklaring in één of ander trucje dat alleen ECP kennelijk toepast. Maar wat we in ieder geval weten is dat n 1,63% van de huur van vorig boekjaar omzetgerelateerd is dus als ik jouw gedachte goed begrijp denk jij dat misschien zo’n 4% van de units eigenlijk latente leegstand is maar dat ECP er huurders in getrokken heeft die een hele lage omzet draaien, maar een volledig omzetafhankelijke huur betalen die leidt dus tot die 1,63% aan omzetgerelateerde huur? Zoiets?
   
   Maar ik kan jou verzekeren dat dit niet het geval is, want:
   * ECP schrijft zelf op diezelfde pagina dat veel huurcontracten een basishuur kennen plus een kleine omzetgerelateerde component. En die omzetgerelateerde huur van deze contracten zit dus ook al in die 1,63%.
   * contracten die 100% omzetgerelateerd zijn worden vrijwel nooit afgesloten. Ik heb er ook nog nooit 1 afgesloten, verhuurders kiezen daar niet voor want te veel onzekerheid. Banken kunnen niks met dat soort contracten. Taxateurs weten niet goed wat ze ermee moeten. Ondernemers die dit per se willen zijn vaak ondernemers die je niet in je centrum hebben wilt en die vaak eenmanszaakjes zijn met niet al te professionele accountants. Dus je wordt dan genept. Ook kunnen dit soort huurders dan besluiten om op ieder willekeurig moment gewoon maar te stoppen en de sleutel in te leveren. Kortom; nee :-)
   * als dit wel een feitelijk toegepast trucje zou zijn... waarom zou dan alleen ECP die toepassen en een WHV of Vastned (of zelfs URW/KLEP) dit trucje dan niet toepassen?
   
   Kortom, een leuke gedachtengang, maar hij is niet van toepassing op ECP.
   
   Kan een bezettingsgraad dan niet 99% zijn? Jawel, dat kan zeker wel. Ik beheer zelf een winkelvastgoedportefeuille in Duitsland met 0% leegstand. En geen tijdelijk verhuurde units o.i.d. maar gewoon alles normaal verhuurd. In ieder object wel een mooie grote supermarkt als trekker, vandaar mijn liefde voor supermarkten ;-) Die 99% bezettingsgraad kan dus portefeuillebreed prima mogelijk zijn. Het vergt wel een pro actief management en je moet een huurder in problemen in een zeer vroegtijdig stadium te hulp komen, en je moet echt goede verhuurmensen in dienst hebben. ECP heeft wat dat betreft de juiste mensen in dienst en werkt met de juiste extern asset managers en property managers.
4. NLvalue 29 juni 2020 21:46

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   StefanCa schreef op 29 juni 2020 20:20:

   [...]
   
   So if turnover goes down what is the outcome if we use this hypothesis?
   1. Business keeps going and retailers don't go bankrupt/move out. ECP will lose the ~2% of rent ( turnover-based), occupancy stays at 99%
   OR
   2. Business doesn't work out , they either go bankrupt or close the store -> ECP will lose ~2% (turnover based) + another percent (maybe 10% as you say - the fixed part of the rent), occupancy drops, maybe significantly
   

   The best case outcome, if the hypotheses holds, is that those retailers have little financial risk maintaining the lease and/or replacement retailers have little (Upfront) risk when signing With ECP. ECP Will continue to operate with nearly 100% occupancy
   
   The worst case outcome is , if the hypothesis holds, that existing retailers under that construct have little financial cost in breaking the lease, ECP struggles to fill that space, and the centers begin to look like any other shopping mall - with lots of vacant stores. That will in turn be a major concern, it will kill ECPs ability to command 9% uplift on renewals, and jeopardize the indexation, and will lead to sizable revaluations
   
   Again - hypothesis at this stage. Yet 99+% occupancy is almost ? too good to be true in this day and age of retail .
   
   Something we all should want to understand really well.
   
   
5. NLvalue 29 juni 2020 22:11

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   Branco P schreef op 29 juni 2020 21:35:

   o
   Kan een bezettingsgraad dan niet 99% zijn? Jawel, dat kan zeker wel. I
   

   Tuurlijk - maar deze ziti in de serie : ik ken 1 model uit de Volkswagen groep die >400km/u doet, maar niet elke auto uit die groep doet 400+
   
   Ik weet welke trucjes URW uithaalt om hun occupancy getal te flatteren ( Audi’s met een grote beurt worden tijdelijk niet meegeteld in de breuk, en vooroorlogse Skoda’s wordt als non-core weggezet)..Saus IFRS 16 erover heen in de VS en de illusie was compleet.
   
   ECP is niet zo intransparant als URW qua cijfers - maar 99% bezettingsgraad ga ik niet blind vanuit dat ze die kunnen vasthouden in deze tijd
   
   
6. Joop Visser 29 juni 2020 23:05

   auteur info

   • Joop Visser

     Lid sinds: 20 feb 2015

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 246

     Gegeven: 78

   •    Aantal posts: 1.198

   SPG steeg nabeurs lekker door.
7. Harm Wijk 29 juni 2020 23:14

   auteur info

   • Harm Wijk

     Lid sinds: 01 sep 2014

     Laatste bezoek: 26 jun 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 80

     Gegeven: 7

   •    Aantal posts: 276

   Goeie discussie! Wat mij altijd weer opvalt de afgelopen jaren is dat er natuurlijk al lange tijd discussies zijn over de toekomst van winkelvastgoed. Maar tot nu toe heeft ECP altijd geleverd. De kwartaal en jaarcijfers zijn altijd beter dan je op grond van alle discussies zou verwachten. En tot op de dag dat de huidige crisis uitbrak draaide alles ook als een trein. Gewoon een prima bedrijf dat meer dan 2 euro dividend betaald en de beurkoers was op dat moment onder 25 euro.
   
   Ik volg dit tafreel al heel wat jaren en voor mij is het trucje waar we over praten: Goede strategie, Goed analyseren, Goed management, en daardoor dan ook geen grote blunders en prima resultaten.
   
   De koers gaat in mijn beleving in de eerste plaats steeds lager omdat de markt alle vastgoedfondsen over een kam scheert, en ook nog eens geclusterd en dmv etf's verhandeld.
   
   Voor mij schuilt dan ook het grote gevaar in een overname voor een habbekrats. En niet in de operationele toekomst van het bedrijf.
   
   Bedankt voor jullie prima bijdrages, prima forum zo!!!
8. Branco P 29 juni 2020 23:56

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   NLvalue schreef op 29 juni 2020 21:46:

   [...]
   
   The best case outcome, if the hypotheses holds, is that those retailers have little financial risk maintaining the lease and/or replacement retailers have little (Upfront) risk when signing With ECP. ECP Will continue to operate with nearly 100% occupancy
   
   The worst case outcome is , if the hypothesis holds, that existing retailers under that construct have little financial cost in breaking the lease, ECP struggles to fill that space, and the centers begin to look like any other shopping mall - with lots of vacant stores. That will in turn be a major concern, it will kill ECPs ability to command 9% uplift on renewals, and jeopardize the indexation, and will lead to sizable revaluations
   
   Again - hypothesis at this stage. Yet 99+% occupancy is almost ? too good to be true in this day and age of retail .
   
   Something we all should want to understand really well.
   
   

   De beste uitkomst is volgens mij dat de beste winkelcentra (waar ECP er een hoop van heeft), na het coronadipje, de oude omzetniveaus op relatief korte termijn weer weten te bereiken waarna het voor ECP zeer bekende patroon van jaarlijkse omzet- en huurgroei zich gewoon voortzet. Extra geholpen doordat concurrerende centra (zoals URW Milan) niet meer gebouwd worden en retailers in mindere winkelcentra hun vestiging sluiten en de omzet polariseren in de resterende vestigingen in de beste winkelcentra, waaronder veel van ECP. Dat zou een scenario zijn waarin ECP uiteindelijk weet te profiteren van de kwaliteit van haar winkelcentra.
   
   Over dit scenario wordt in de huidige omstandigheden niet gesproken, ik durf het zelf ook niet, maar het is wel degelijk een mogelijk scenario.
   
   Ik denk verder dat je nu gewoon mag stoppen met je flauwe aanvallen op de hoge bezettingsgraad van ECP. Een bezettingsgraad van 98,7% is gewoon een prima bezettingsgraad en daar is verder niks geks aan. Gewoon het gevolg van een goede portefeuille en een goed management.
9. Marco1962 30 juni 2020 09:05

   auteur info

   • Marco1962

     Lid sinds: 12 jul 2017

     Laatste bezoek: 07 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1383

     Gegeven: 1245

   •    Aantal posts: 2.403

   quote:

   StefanCa schreef op 29 juni 2020 20:02:

   [...]
   
   I believe there are many that treat the real estate sector as a whole (individual investors or ETFs), without differentiating by company. So it takes a bit longer time for people to see the output (financial results and high level numbers) because they do not dig inputs into details as we do here.
   

   Dat klopt wel, beleggers kopen aandelen gebaseerd op verwachtingen. En de verwachtingen zijn in het vastgoed niet zo positief op het moment. Dat kan natuurlijk veranderen met de tijd.
   
   Ik wil de mensen bedanken die zo veel energie stoppen in zoeken en beschrijven van de details.
10. NLvalue 30 juni 2020 10:14

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Branco - je praat over ECP als je liefdesbaby. - niets als een belegger.
    
    Als belegger moet je de naakte waarheid zien, en in context zetten dat je uit 43000 aandelen wereldwijd kan kiezen.
    
    Letterlijk , vandaag, Is NN op 30 de superieure Beleggingskeuze, en ECP op 12 de inferieure keuze. Veel minder onduidelijkheid voor beleggers!) over de korte en lange termijn effecten van de economische impact. Dus minder risico. Sterkere cashflow generatie - dus hoger verwacht rendement.
    
    Dus gaat het geld daar heen en niet naar ECP - en kun je op dit forum nog lang verbazen waarom de koers maar niet omhoog wil.
    
    Jouw neiging is nu weer de woordkeuze “ECP inferieur “ te zien als een aanval op ECP, en in de verdediging te schieten - dan mis je het punt.
    
    Het zegt iets over de beleggingskeuze. Shell op 15 is net zo inferieur aan NN als ECP dat is.
    
    Je weet waarom ik geen nieuw geld in ECP steek tegen deze koers , en wat ik wil zien in de semester cijfers voordat ik dat doe.
    Jij steekt geen nieuw geld in ECP voor een andere reden.
    
    Maakt eerlijk gezegd niet zoveel uit waarom dat is.
    
    Op het moment zijn er geen triggers (voor beleggers!) om aan te nemen dat ECP een superieure beleggingskeuze is - dus blijft ECP meedeinen op de golven met de rest.
    
    
12. Daardrinkenweop 30 juni 2020 12:29

    auteur info

    • Daardrinkenweop

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 20 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 174

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.063

    Gezien het volume (tot dusver 10% tov daggemiddelde) zijn er weinig mensen die van hun stukjes af willen. Dan vind ik -2% nog zeer schappelijk. Denk dat de vrees voor een explosieve tweede uitbraak de koers momenteel drukt. Zodra blijkt dat deze vrees ongegrond is zal de koers vermoedelijk door het dak knallen. Zelfs bij een tweede golf kan dit, zolang duidelijk wordt dat winkelcentra niet opnieuw hun deuren hoeven te sluiten
13. Chessplayer1992 30 juni 2020 12:51

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 29 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 447

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    Gisteren maakte SPG bekend 50% van kwartaaldividend uit te keren, als ik het bericht goed lees. Op dat bericht wordt positief gereageerd. Als de Europese vastgoedfondsen ook met een dividend update komt, kan er een nieuwe bodem worden gevormd wellicht ...
14. junkyard 30 juni 2020 13:36

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Al het US retail vastgoed ging gisteren hard omhoog, niet alleen SPG. Ik denk dus niet dat het te maken heeft met een SPG bericht over dividend. Daarnaast denk ik dat de huidige lage koersen van retail vastgoed niet worden veroorzaakt door dividend beleid en dividend aanpassing, maar door onzekere lange termijn vooruitzichten van het retail vastgoed. Liever een update over winkel (her)openingen en footfall / omzet / huurinning ontwikkeling, wat helpt de markt te overtuigen dat het allemaal niet zo somber is. Als dit allemaal netjes ontwikkelt, dan kan t.z.t. weer over dividend worden gesproken.
15. StefanCa 30 juni 2020 13:58

    auteur info

    • StefanCa

      Lid sinds: 27 apr 2020

      Laatste bezoek: 10 mei 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22

      Gegeven: 4

    •    Aantal posts: 171

    quote:

    schreef:

    Simon said it had reopened 199 of its 204 retail properties across 37 U.S. states, "which represent more than 95% of the company's property net operating income." The remaining five properties are expected to be reopen within the next week, the company said.
    
    Also on Monday, Simon said its board declared a $1.30 second-quarter dividend, adding "the company expects to pay at least $6 per share in common stock dividends for 2020, in cash, subject to board of directors approval."
    
    The company's previous dividend was $2.10.

16. Chessplayer1992 30 juni 2020 14:17

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 29 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 447

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    Het was de combinatie inderdaad ;)
17. StefanCa 30 juni 2020 14:33

    auteur info

    • StefanCa

      Lid sinds: 27 apr 2020

      Laatste bezoek: 10 mei 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22

      Gegeven: 4

    •    Aantal posts: 171

    French consumer spending recovering quite well, cloting and textiles at 80% of pre-Corona in May, from 25% in April.
    
    Lock down ended in may 18 in France, so June should be an even better month if trend holds.
    
    think.ing.com/articles/french-consume...
18. Branco P 30 juni 2020 14:47

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    NLvalue schreef op 30 juni 2020 10:14:

    Branco - je praat over ECP als je liefdesbaby. - niets als een belegger.
    

    Misschien toch meer als mijn liefdesbaby én als belegger :)
    
    Als iemand blijft volharden in onwaarheden, dan irriteer ik mij daar aan en dan zeg ik daar iets over. Vervolgens gooi je het op liefdesbaby's en heb je het niet meer over het onderwerp zelf. Klassiek.
    
    De conclusie die ik trek is dat er geen valide argumenten meer komen om te veronderstellen dat de bezettingsgraad van 98,7% niet juist zou zijn.
19. Branco P 30 juni 2020 14:56

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 30 juni 2020 13:36:

    Al het US retail vastgoed ging gisteren hard omhoog, niet alleen SPG. Ik denk dus niet dat het te maken heeft met een SPG bericht over dividend. Daarnaast denk ik dat de huidige lage koersen van retail vastgoed niet worden veroorzaakt door dividend beleid en dividend aanpassing, maar door onzekere lange termijn vooruitzichten van het retail vastgoed. Liever een update over winkel (her)openingen en footfall / omzet / huurinning ontwikkeling, wat helpt de markt te overtuigen dat het allemaal niet zo somber is. Als dit allemaal netjes ontwikkelt, dan kan t.z.t. weer over dividend worden gesproken.
    

    Taubmann deed gisteren iig in het geheel niet mee aan de stijging. De stijging bij SPG en in de kielzog de meeste overige retail vastgoed clubs heeft m.i. juist wel met het bericht van SPG te maken en de mededelingen die zij in het bericht deden.
    
    Helemaal mee eens dat een update over footfall/omzet/huurinning ontwikkeling erg gewenst zou zijn om een beter beeld te krijgen. En ik zou ook wel iets willen horen over de lopende herfinancieringen die nog in 2020 plaats gaan vinden. Misschien gaat ECP een uitzondering maken en al in de loop van juli iets naar buiten brengen, maar anders moeten we toch tot 28.08.2020 wachten.
    
    Nog 2 maanden speeltuin voor speculanten dus wellicht.
20. Branco P 30 juni 2020 15:05

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    StefanCa schreef op 30 juni 2020 14:33:

    French consumer spending recovering quite well, cloting and textiles at 80% of pre-Corona in May, from 25% in April.
    
    Lock down ended in may 18 in France, so June should be an even better month if trend holds.
    
    think.ing.com/articles/french-consume...
    

    Er vanuit gaande dat de eerste twee weken van mei nog op het april niveau zaten (want winkels nog dicht) betekent het dus dat de laatste twee weken van mei 2020 duidelijk boven het niveau van de laatste twee weken van mei 2019 lagen. Dat zouden nog "relief-purchases" kunnen zijn, maar die lopen dan in ieder geval ook nog door tot in juni als ik zie hoe ontzettend druk het afgelopen weekend in de binnenstad was.
    
    We stevenen af op een vakantietijd waarin veel buitenlandse vakanties van de baan zijn en ook festivals en andere evenementen zijn van de baan. Mensen zoeken echter wel naar vertier in eigen land en hebben (uitzonderingen daargelaten) ook geld over om uit te geven. Een keertje of twee extra naar het winkelcentrum is dan een hele logische invulling.
21. [verwijderd] 30 juni 2020 15:19

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Branco P schreef op 30 juni 2020 15:05:

    [...]
    
    Er vanuit gaande dat de eerste twee weken van mei nog op het april niveau zaten (want winkels nog dicht) betekent het dus dat de laatste twee weken van mei 2020 duidelijk boven het niveau van de laatste twee weken van mei 2019 lagen. Dat zouden nog "relief-purchases" kunnen zijn, maar die lopen dan in ieder geval ook nog door tot in juni als ik zie hoe ontzettend druk het afgelopen weekend in de binnenstad was.
    
    We stevenen af op een vakantietijd waarin veel buitenlandse vakanties van de baan zijn en ook festivals en andere evenementen zijn van de baan. Mensen zoeken echter wel naar vertier in eigen land en hebben (uitzonderingen daargelaten) ook geld over om uit te geven. Een keertje of twee extra naar het winkelcentrum is dan een hele logische invulling.
    

    Ik kan beamen dat omzetten 10-15% hoger liggen in de (niet benoemde) winkels waar ik wat mee te maken heb. Ik zie ook effecten van het vakantiegeld (of denk dat te zien).